Jakim doradcą powinien być rzeczoznawca majątkowy?

wykresZe względu na to, że branża nieruchomości nieustannie się zmienia, rzeczoznawca majątkowy zajmujący się doradztwem, poza właściwą sprawnością warsztatową w zakresie znajomości formalnych procedur wycen, powinien posiadać także kompetentną wiedzę na temat rynku, co do którego formułuje swoje opinie. Cały rynek nieruchomości jest nie tylko powiązany ściśle z branżą mieszkaniową, ale i obszarem alternatywnych możliwości inwestowania w papiery długoterminowe, akcje czy działania na rynku walutowym. Warto zadać sobie pytanie czy określenie ?rzeczoznawca majątkowy? pokrywa się terminologicznie z ?doradcą inwestycyjnym?. Rzeczoznawca nie jest oczywiście doradcą inwestycyjnym w ścisłym znaczeniu tego słowa. Jego ustalenia mogą oczywiście służyć jako informacja pozwalająca głównym zainteresowanym w podjęciu decyzji co do wszczęcia procesu inwestycyjnego, a jego wskazówki co do wartości konkretnego mienia mogą przeważyć decyzyjnie na chęć włączenia danego obiektu do planowanych przedsięwzięć.

 Do podstawowych zadań rzeczoznawcy należy ustalanie takich danych, do jakich zaliczyć można chociażby aktualną wartość rynkową mieszkania, lokalu czy gruntu, jej przekształcenia w czasie, proporcje wartości rynkowej i indywidualnej docelowego inwestora, elementy mogące być decydujące w procesie pozyskiwania środków finansowych oraz to, jakie prace modernizacyjne czy remontowe mogą poprawić wizerunek nieruchomości, zanim zostanie ona wystawiona na wynajem lub sprzedaż. Ze względu na to, że rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, który musi funkcjonować bez szkody dla Skarbu Państwa, wszystkie decyzje, które podejmuje, muszą być zgodne z wytycznymi nie tylko prawa, ale i kodeksu etyki. Niezwykle istotne jest więc to, aby zachowywał on właściwy obiektywizm podczas swojej pracy i nie ulegał naciskom którejkolwiek ze stron. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz standardami rzeczoznawców, cały proces szacowania wartości rynkowej sprowadza się do ustalenia przewidywalnego zachowania uczestników rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem pojęć takich jak ?prawdopodobieństwo? oraz ?uśrednianie?.

Rzeczoznawca majątkowy powinien bowiem doskonale poruszać po przestrzeni tematycznej zagadnienia, którym się zajmuje, umiejętnie sporządzać analizy rynku nieruchomości, znać mechanizmy, którymi rządzi się cała branża, a także trafnie przewidywać średnią wartość konkretnego obiektu. Ze względu na to, że branża nieustannie się zmienia, wszelkie dane, które pojawiają się w dokumentacjach dostarczanych mu przez zleceniodawców, muszą być na bieżąco weryfikowane i monitorowane. Biorąc pod uwagę fakt, iż zainteresowanie potencjalnych nabywców prywatnych i komercyjnych inwestorów zmienia się niemal tak samo szybko, jak proporcje pomiędzy popytem a podażą, do obowiązków rzeczoznawcy należy regularne sprawdzanie wszelkich informacji wynikających ze statystyk i raportów. Proces doradztwa musi uwzględniać indywidualne uwarunkowania konkretnego inwestora, dlatego też może być to niespójne z docelową i podstawową zasadą obiektywności i bezstronności tego zawodu. Ustawy uwzględniają jednak rozwój rynku nieruchomości i zezwalają rzeczoznawcy na tworzenie opracowań i analiz, które nie byłyby operatem szacunkowym, stanowiącym autorską i niezależną od nikogo opinię na temat wycenianej nieruchomości.

obliczeniaDokumenty tego typu dotyczą między innymi rynku nieruchomości i doradztwa w jego zakresie, efektywności inwestowania w wybrane nieruchomości, tworzenia wycen wynikających z przepisów o rachunkowości oraz działanie na potrzeby indywidualnego inwestora. Rzeczoznawca majątkowy funkcjonuje jednak najczęściej na gruncie działań formalnych, takich jak szacowanie wartości mienia komunalnego, aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste oraz budowę infrastruktury oraz zabezpieczeń kredytowych. Zwykle zakres jego doradztwa zależy od typu nieruchomości oraz celu, który decyduje o sposobie podejścia do wyceny oraz wybrania metody oraz techniki pracy. W kontekście budynku mieszkalnego, rzeczoznawca majątkowy może wskazać jak na tle rynku nieruchomości prezentuje się aktualna wartość rynkowa mienia, jakie są perspektywy najmu oraz potencjalni odbiorcy oraz jaką wysokość czynszu można uzyskać z tytułu wynajmu mieszkania, domu czy lokalu. Dodatkowo w przypadku mieszkania można zdobyć wiedzę na temat ceny oferowanej a średniej ceny rynkowej uzyskiwanej za podobne nieruchomości, informacje dotyczące spodziewanego tempa sprzedaży oraz wiedzę czy obiekt można zostawić w obecnym stanie czy warto podnieść jego wartość za pośrednictwem remontu.

Rzeczoznawcy wydają także opinie co do gruntów rolnych, działek niezabudowanych oraz obiektów komercyjnych i przeznaczonych do renowacji. Wyceny, których dokonują zwykle dotyczą określania wartości rynkowej rozumianej bardzo ogólnie, a także szacowania indywidualnego, które opierać się może na metodzie porównawczej, dochodowej oraz pozostałościowej. Samodzielne ustalenie ceny, którą można otrzymać za konkretną nieruchomość nie jest wcale trudna. Jednak kiedy chce się pozyskać informacje dotyczące tego, jakie atrakcyjne cechy posiada mienie w stosunku do rynku własności wymaga fachowej opinii i oceny osoby, która posiada doświadczenie w szacowaniu wartości. Zastanawiając się więc nad tym, jakim doradcą powinien być rzeczoznawca majątkowy, należałoby zwrócić uwagę na jego kompetencje a także obowiązki. Przede wszystkim bowiem powinien działać bez szkody dla kraju na terenie którego funkcjonuje, co pociąga za sobą konieczność zachowania maksymalnej obiektywności. Prawo zezwala na udzielanie przez niego informacji z zakresu rynku nieruchomości, nie mogą być one jednak stronnicze czy kierowane sugestiami czy naciskami ze strony indywidualnego inwestora czy prywatnego zleceniodawcy. Wszystkie opinie, podobnie zresztą jak ma się to w przypadku sporządzania operatów szacunkowych, powinny uwzględniać najnowsze dane dotyczące przestrzeni branży nieruchomości i powstawać w oparciu o wiarygodne raporty i analizy rynku.